市場調(diào)控效果初步顯現(xiàn)銷售面積及金額同比下降

　　今年以來，海南加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，?？?、三亞實施“限購令”，并落實穩(wěn)定房價工作約談問責機制，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控工作約談問責機制，對存在嚴重違法違規(guī)行為的企業(yè)下發(fā)行政處罰告知書，對存在嚴重違法違規(guī)的估價機構(gòu)實行行政處罰。

　　在一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的打壓下，海南房地產(chǎn)市場銷售面積和銷售金額同比均出現(xiàn)下降。今年海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資計劃完成530億元。截至8月底，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成404.62億元，占全年計劃的76.34%，同比增長42.2%；商品住房銷售518.31萬平方米，占全年計劃的103.65%，同比下降7.4%；商品住房銷售額502.62億元，同比下降3.4%；房地產(chǎn)業(yè)稅收收入81.78億元，占地方稅收收入的40.9%，比去年同期增加6.87億元，同比增長9.2%。

　　在價格方面，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，?？谛陆ㄉ唐纷≌瑑r格環(huán)比上月繼續(xù)出現(xiàn)下跌，跌幅為0.2%，這已經(jīng)是該項指標的連續(xù)第二個月的下跌；三亞新建商品住宅價格環(huán)比與上月持平，同比上漲1.6%。

　　海南搜房網(wǎng)的一份監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份，?？?05個在售樓盤中，有5個樓盤報價環(huán)比7月份出現(xiàn)上漲，4個樓盤報價環(huán)比7月份出現(xiàn)下跌，其余的96個樓盤價格基本持平。

　　?？谑兄械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗說，在整體市場低迷的情況下，二手房房價也出現(xiàn)了松動跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在二手房方面，8月份?？诙址績r格環(huán)比上月下降0.1%，這已經(jīng)是連續(xù)第6個月出現(xiàn)環(huán)比下降，同比上漲0.7%；三亞二手房價格環(huán)比與上月持平，同比下降2.2%。

　　消化保有量任務(wù)艱巨“金九銀十”難以再現(xiàn)

　　一方面，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策繼續(xù)深入和細化，另一方面，海南樓市產(chǎn)銷存在的巨大反差導(dǎo)致開發(fā)商的庫存和資金壓力越來越大。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計，目前，海南省在建項目、新報建未動工項目約5300萬平方米，市場年銷售數(shù)量約500萬平方米。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王志宏表示，由于國家限購政策將擴大到二三線城市，市場觀望氣氛濃厚，消化保有量任務(wù)艱巨。

　　中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青說，雖然目前已經(jīng)進入樓市“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，但海南樓市觀望氣氛并沒有任何松動跡象，整體銷售量依然低迷“很多樓盤每天沒有幾組客戶上門，別說"金九銀十"，就是"鐵九銅十"都很難做到，我們還是比較悲觀?！?/P>

　　海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部策劃負責人陳振文也認為，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對市場的影響短期內(nèi)不會改變，雖然目前海南房價基本保持平穩(wěn)，但是市場未見明顯回暖，市場觀望情緒依然比較濃厚，“金九銀十”不容樂觀。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房企庫存壓力進一步上升，房企資金持續(xù)受到壓力。謝青說，現(xiàn)在大部分開發(fā)商的資金只能夠撐到交樓，一旦年底開發(fā)商沒有很好完成全年銷售任務(wù)，明年將出現(xiàn)非常困難的情況。陳振文說，開發(fā)商資金已經(jīng)趨緊，雖然還沒有緊缺到必須大降價的地步，但定時限量讓利、打折、送裝修等暗降行為普遍存在。

　　從海南樓市了解到，進入傳統(tǒng)的“金九銀十”，海南打折樓盤大大增加，多個樓盤推出了打折促銷優(yōu)惠，折扣低至8.5折，打折力度較7月、8月明顯加大。

　　在銷量萎靡的情況下，海南樓盤加大了島外促銷力度。9月16日在北京的秋季房展上，包括三亞、?？诤土晁?、萬寧、博鰲等地的海南省16個樓盤參展。9月8日至11日，在2011呼和浩特秋季房展上，瓊海市組織了20多個樓盤參展。

　　開發(fā)商將加大促銷力度以價換量回籠資金

　　近期，中海、萬科、恒大、綠地、遠洋、碧桂園、金地等開發(fā)商在全國刮起了一股打折降價的旋風(fēng)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，大型房企的打折降價意味著開發(fā)商之間的競爭加劇，各大房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，在樓市調(diào)控政策收緊，市場流動性不斷收緊的市場背景下，哪個房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個房企將在“逆勢擴張”的市場背景下立于不敗之地。

　　謝青認為，在樓市“常態(tài)化的調(diào)控”市場背景下，新的二三線城市“限購”政策進一步收窄開發(fā)企業(yè)的市場活動空間，由于海南的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品大部分都是由外地人購買，再加上庫存量不斷攀升，從供需角度看，開發(fā)商需要以價換量來保證正常運轉(zhuǎn)，未來樓市實際降價將更為顯現(xiàn)。下半年開發(fā)商降價促銷和價格戰(zhàn)不可避免，在接下來的傳統(tǒng)樓市旺季，誰降得快，誰賣得多。

　　陳振文認為，雖然大家對海南房地產(chǎn)市場的長期抱有信心，但目前對于開發(fā)商來說，銷售量才是硬道理，下半年開發(fā)商會加大促銷推廣力度，提升開發(fā)速度，加快資金回籠以便過冬。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王志宏表示，下一步海南將加快推進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和促銷，確保全省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。一是加強調(diào)控，消化保有量，逐步實現(xiàn)供求平衡。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳將配合土地部門調(diào)整用地供應(yīng)時序，減少純商品住宅建設(shè)用地出讓，加大房地產(chǎn)促銷力度，逐步調(diào)整供求關(guān)系；二是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快轉(zhuǎn)型升級，指導(dǎo)市縣從一次性住宅開發(fā)為特征的粗放型開發(fā)逐步過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主的可持續(xù)開發(fā)，適度控制純商品住房開發(fā)。積極發(fā)展與旅游業(yè)融合性較高的各種類型的經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)，以及配套的商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等，逐步向開發(fā)結(jié)構(gòu)合理、符合經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和國際旅游島建設(shè)需要的市場轉(zhuǎn)變。三是引導(dǎo)未開發(fā)項目，調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)。指導(dǎo)市縣根據(jù)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》目標和任務(wù)，引導(dǎo)未開發(fā)項目轉(zhuǎn)向經(jīng)營性開發(fā)。對調(diào)整開發(fā)類型的項目，鼓勵修改規(guī)劃，建設(shè)經(jīng)營性房地產(chǎn)項目。